Arrendamientos de vivienda como rendimiento de capital inmobiliario a efectos del IRPF

El rendimiento neto en relación a los rendimientos de capital inmobiliario está constituido por la diferencia entre los ingresos íntegros y los gastos deducibles en los términos que se exponen a continuación.

a) Rendimientos íntegros de capital inmobiliario

Tienen la consideración de rendimientos íntegros de capital inmobiliario los que se deriven del arrendamiento o de la constitución o cesión de derechos o facultades de uso o disfrute sobre bienes inmuebles rústicos y urbanos o de derechos reales que recaigan sobre ellos, cuya titularidad corresponda al contribuyente y no se hallen afectos a actividades económicas realizadas por el mismo.

Excepciones:

- Imputación de renta: La titularidad, plena o compartida, del derecho de propiedad o de derechos reales de disfrute sobre bienes inmuebles que no estén arrendados ni cedidos a terceros, ni tampoco estén afectos a actividades económicas, no genera rendimientos del capital inmobiliario, sino que da lugar a la aplicación del régimen especial de imputación de rentas inmobiliarias, con excepción de la vivienda habitual, los solares no edificados y los inmuebles de naturaleza rústica. 

- Prestación de servicios hoteleros: Para que los rendimientos derivados del alquiler se califiquen como rendimientos de capital inmobiliario, el alquiler se tiene que limitar a la mera puesta a disposición de un inmueble durante periodos de tiempo, sin que vaya acompañado de la prestación de servicios propios de la industria hotelera como pueden ser: servicios periódicos de limpieza, de cambio de ropa, de restauración, de ocio u otros de naturaleza análoga. Si va acompañado de este tipo de servicios complementarios estamos ante una actividad empresarial y los rendimientos derivados de la misma tendrán la consideración de rendimientos de actividades económicas, de acuerdo con lo previsto en el artículo 27.1 de la Ley del IRPF. En consecuencia, si se prestan servicios propios de la industria hotelera por el arrendador nos encontramos ante rendimientos derivados de actividades económicas y si no se prestan tales servicios ante rendimientos del capital inmobiliario, salvo que concurra la circunstancia previstas en el artículo 27.2 de la Ley del IRPF (esto es, que se disponga de una persona con contrato laboral y jornada completa para la ordenación de la actividad), en cuyo caso, también los rendimientos derivados del arrendamiento tendrán la consideración de rendimientos de actividades económicas.

 - Rendimientos de actividades económicas: Se entiende que el arrendamiento de bienes inmuebles se realiza como actividad económica cuando para la ordenación de esta se utilice, al menos, una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa (Art. 27.2 Ley IRPF).

- Subarrendamiento, arrendamientos de negocios o minas: Este tipo de arrendamientos tributa con rendimientos de capital mobiliario.

Gastos deducibles - Art. 23 Ley IRPF en colación con Art. 13 Ley RIRPF

Tendrán la consideración de gasto deducible para la determinación del rendimiento neto del capital inmobiliario todos los gastos necesarios para su obtención. En particular, se considerarán incluidos entre los gastos, entre otros:

 a) Los intereses de los capitales ajenos invertidos en la adquisición o mejora del bien, derecho o facultad de uso o disfrute del que procedan los rendimientos, y demás gastos de financiación, así como los gastos de reparación y conservación. A estos efectos, tendrán la consideración de gastos de reparación y conservación: 

Los efectuados regularmente con la finalidad de mantener el uso normal de los bienes materiales, como el pintado, revoco o arreglo de instalaciones. 

Los de sustitución de elementos, como instalaciones de calefacción, ascensor, puertas de seguridad u otros. 

No serán deducibles por este concepto las cantidades destinadas a ampliación o mejora.

El importe total a deducir por los gastos previstos en este apartado a) no podrá exceder, para cada bien o derecho, de la cuantía de los rendimientos íntegros obtenidos. El exceso se podrá deducir en los cuatro años siguientes, sin que pueda exceder, conjuntamente con los gastos por estos mismos conceptos correspondientes a cada uno de estos años, de la cuantía de los rendimientos íntegros obtenidos en cada uno de los mismos, para cada bien o derecho.

 b) Los tributos y recargos no estatales, así como las tasas y recargos estatales, cualquiera que sea su denominación, siempre que incidan sobre los rendimientos computados o sobre los bienes o derechos productores de los mismos y no tengan carácter sancionador.

 c) Las cantidades devengadas por terceros en contraprestación directa o indirecta o como consecuencia de servicios personales, tales como los de administración, vigilancia, portería o similares.

 d) Los ocasionados por la formalización del arrendamiento, subarriendo, cesión o constitución de derechos y los de defensa de carácter jurídico relativos a los bienes, derechos o rendimientos. 

e) Los saldos de dudoso cobro siempre que esta circunstancia quede suficientemente justificada. Se entenderá cumplido este requisito:

1. Cuando el deudor se halle en situación de concurso. 

2. Cuando entre el momento de la primera gestión de cobro realizada por el contribuyente y el de la finalización del período impositivo hubiesen transcurrido más de seis meses, y no se hubiese producido una renovación de crédito. 

Cuando un saldo dudoso fuese cobrado posteriormente a su deducción, se computará como ingreso en el ejercicio en que se produzca dicho cobro.

f) El importe de las primas de contratos de seguro, bien sean de responsabilidad civil, incendio, robo, rotura de cristales u otros de naturaleza análoga, sobre los bienes o derechos productores de los rendimientos. 

g) Las cantidades destinadas a servicios o suministros.

h) Las cantidades destinadas a la amortización en las condiciones establecidas en la ley.

No serán deducibles como gasto, entre otros: - Los pagos efectuados por razón de siniestros ocurridos en los bienes inmuebles que den lugar a disminuciones en el valor del patrimonio del contribuyente. - El importe de las mejoras efectuadas en los bienes inmuebles, sin perjuicio de la recuperación de su coste por vía de las amortizaciones. 

Reducciones del rendimiento neto en el caso de arrendamiento de inmuebles destinados a vivienda (Art. 23.2 Ley IRPF) 

En los supuestos de arrendamiento de bienes inmuebles destinados a vivienda, el rendimiento neto positivo, calculado por diferencia entre la totalidad de ingresos íntegros y los gastos necesarios que tengan la consideración de deducibles, en los términos anteriormente comentados, se reducirá en un 60 por 100, cualquiera que sea la edad del arrendatario. El arrendador de un inmueble susceptible de ser utilizado como vivienda puede aplicar la reducción sobre el rendimiento neto derivado de dicho arrendamiento cuando, siendo el arrendatario una persona jurídica, queda acreditado que el inmueble se destina a la vivienda de determinadas personas físicas.  Esto significa que el 60% de los ingresos obtenidos no tributan, en otras palabras, van limpios a tu bolsillo.

Ojo con no declarar los alquileres en la renta!

 Ha de tratarse de rendimientos declarados por el contribuyente en la correspondiente declaración del IRPF (artículo 96 de la Ley del IRPF) con carácter previo al inicio de cualquier procedimiento de comprobación o inspección en cuyo alcance estén incluidos.  Una vez iniciado el procedimiento de comprobación, ya sea de gestión o inspección, los datos que pueda proporcionar el contribuyente en el curso del mismo, voluntariamente o a requerimiento de la Administración, quedan fuera ya del ámbito de lo que se entiende por declaración como mecanismo de inicio de la gestión tributaria. Por tanto, la reducción sólo se aplicará a los rendimientos declarados sin que la cuantía de ésta se incremente al resultar un rendimiento del capital inmobiliario superior por incremento de los ingresos del arrendamiento tras el procedimiento de comprobación. Del mismo modo, si se hubiese consignado un rendimiento negativo, no procederá ninguna reducción si como consecuencia del procedimiento de comprobación, resultase un rendimiento positivo del capital inmobiliario. 

¿Qué sucede con los arrendamientos turísticos? En los alquileres turísticos no resulta aplicable la reducción del 60 por 100 porciento ya que no tienen por finalidad satisfacer una necesidad permanente de vivienda sino cubrir una necesidad de carácter temporal. 

Conclusión

El arrendamiento de viviendas tiene una fiscalidad mucha mas ventajosa para las personas físicas que el arrendamiento de locales o garajes ya que estos tributan en el régimen general al tipo progresivo sin ningún tipo de bonificación con lo que dependiendo del resto de rendimientos al tipo general (por ejemplo, rendimientos de trabajo) la tributación efectiva máxima en esos casos puede estar cercana al 50%.)